Coronavirus und Mietrecht

Was du wissen musst

Mietvertrag / Mietzinszahlungspflicht

Bleibt der Mietvertrag trotz der Covid-19-Pandemie verbindlich?

Ja, die Mietverträge blieben weiterhin verbindlich. Dies gilt bei Wohnungs- wie auch bei Geschäftsraum-Mietverträgen. Der Vermieter muss das vertraglich vereinbarte Mietobjekt dem Mieter weiterhin zur Verfügung stellen. Auch die Zahlungspflicht des Mieters für dieses Gebrauchsrecht bleibt grundsätzlich ungeschmälert bestehen. Dies gilt für Wohn- und Geschäftsraummieter.

 

Gilt dies auch, wenn ich meine betriebliche Tätigkeit aufgrund der Anordnungen des Bundesrates nicht mehr ausüben darf?

Ob die Miete für einen Geschäftsraum weiterhin geschuldet ist, ist rechtlich umstritten, da Präzedenzfälle für die seit Dienstag 17. März 2020 geltende ausserordentliche Situation fehlen.

Unbestritten ist, dass ein Einbruch beim Geschäftsgang, wie er vielerorts in den vergangenen Wochen stattgefunden hat, zu den Betriebsrisiken zählt, die grundsätzlich von der Mietpartei zu tragen sind.

Betreffend der Mietzinszahlungspflicht von Parteien, die ein Geschäft betreiben, das seit Dienstag 17. März 2020 gar nicht mehr geöffnet sein darf, ist die Situation eine andere. Nicht einig sind sich die Juristinnen und Juristen betreffend die Frage, ob die betroffenen Lokalitäten aufgrund der behördlichen Anweisung nun einen sogenannten Mangel aufweisen und deshalb vorübergehend der Mietzins reduziert werden muss und in welchem Umfang.

Der eine Teil (insb. der Präsident des Verbandes der Geschäftsmieter sowie einige auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte) vertritt die Auffassung, dass für die Zeit vom 17. März bis zum 19. April 2020 wegen der verordneten Schliessung ein Mangel im Sinne des Mietrechts vorliegt und  Mieterinnen und Mieter deshalb einen Anspruch auf Mietzinsreduktion haben. Eine Reduktion bis auf null wird allerdings überwiegend nur dann bejaht, wenn jegliche Nutzung (bspw. als Lager oder Büro) aufgrund der behördlichen Anordnung ausgeschlossen ist.

Der andere Teil (insb. der Hauseigentümerverband sowie einige auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte) verneint das Vorliegen eines Mangels am Mietobjekt aufgrund der notrechtlichen Betriebsbeschränkungen. Das Mietobjekt (Geschäftslokal, Betriebsstätte) sei nach wie vor voll gebrauchstauglich, weshalb die Vermieterschaft ihre Leistungspflicht weiterhin vollumfänglich erbringe. Angeordnete Betriebsbeschränkungen bzw. -schliessungen fallen nach dieser Ansicht ins Betriebsrisiko des Unternehmers.

Mieterinnen und Mieter und die Vermieterschaft sitzen also weitgehend im gleichen Boot. Der Schaden kann für alle am ehesten in Grenzen gehalten werden, wenn die Parteien die Situation gemeinsam regeln und jede Partei einen Teil der finanziellen Last trägt (vgl. dazu nächste Frage). Wir helfen Ihnen gerne dabei eine für beide Parteien tragbare Lösung zu finden!

 

Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich aufgrund der aktuellen Situation nicht mehr in der Lage bin, meine Mietkosten zu zahlen?

Ungeachtet der Rechtslage ist der aktuellen Ausnahmesituation angemessen Rechnung zu tragen. Dabei gilt es zu bedenken, dass nicht nur die Mieterinnen und Mieter eine Zahlungspflicht haben, sondern dass auch die Vermieterschaft ihren Zahlungspflichten nachkommen muss (etwa für Hypothekarzinsen, Hauswartung, Heizung, Wasser, Allgemeinstrom, Liftabo etc.). Allgemeine Forderungen nach Aufhebung einer Zahlungspflicht für Mieterinnen und Mieter sind daher kritisch zu betrachte. Gefragt sind individuelle Lösungen mit Augenmass in jenen Fällen, wo krisenbedingt eine finanzielle Notsituation eintritt und einzelne Mieterinnen und Mieter vorübergehend ihre Zahlungspflicht nicht mehr (vollständig) erfüllen können. Dies kann zum Beispiel bei einzelnen Geschäftsraummietern aufgrund einer angeordneten Betriebseinstellung vorkommen. In solchen Ausnahmefällen ist es an den Parteien, abgestimmt auf die konkrete Situation Lösungen auszuhandeln, die für beide Seiten tragbar sind. Der Schaden kann für alle am ehesten in Grenzen gehalten werden, wenn die Parteien die Situation gemeinsam regeln und jede Partei einen Teil der finanziellen Last trägt.

Denkbar sind bspw. Vereinbarungen mit Ratenzahlungen der Miete, das Gewähren längerer Zahlungsfristen oder die Vereinbarung einer Mietzinsreduktion (allenfalls in Kombination mit einer vorzeitigen Vertragsverlängerung).

Entscheidet sich die Mietpartei dafür, eine Mietzinsherabsetzung geltend zu machen, so hat sie die Vermieterschaft zwingend über den Mangel in Kenntnis zu setzen (selbst, wenn dieser von der Mietpartei als offensichtlich betrachtet wird). Erst ab diesem Zeitpunkt ist überhaupt eine Reduktion geschuldet. Das Mass der Herabsetzung muss dabei in sachlicher (betrags- oder prozentmässig) und zeitlicher Hinsicht genannt und auf den Mangel konkret Bezug genommen werden. Die Mietzinse sind im Verhältnis der Gebrauchseinschränkung in Anwendung einer objektiven Wertung herabzusetzen. Kommt der Vermieter diesem Begehren nicht nach, sind die Mietzinse sicherheitshalber zu hinterlegen. Eine eigenmächtige vorübergehende Einstellung der Mietzinsen ist nicht zu empfehlen, zumal damit riskiert wird, eine Abmahnung zu erhalten mit der Androhung, dass ohne Zahlung innert 30 Tagen (am 27.03.2020 hat der Bundesrat diese Frist auf 90 Tage erhöht für Mieten und Nebenkosten, die zwischen dem 13. März und 31. Mai 2020 fällige werden) die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wird. Wir unterstützen Sie gerne bei der Einreichung oder Prüfung eines Herabsetzungsbegehrens oder der Hinterlegung des Mietzinses!

 

Kann der Vermieter meinen Mietvertrag infolge Zahlungsverzugs ausserordentlich kündigen?

Gemäss Art. 257d OR kann der Vermieter bei Zahlungsrückstand des Mieters mit fälligen Miet- und Nebenkosten nach schriftlicher Ansetzung einer Zahlungsfrist (mindestens 30 Tage) und Androhung der Kündigung, das Mietverhältnis bei Ablauf der Nachfrist mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Der Bundesrat hat nun die Nachfrist für die Zahlung der Miet- und Nebenkosten auf 90 Tage erhöht. Die längere Nachfrist gilt für die Mieten und Nebenkosten, welche zwischen dem 13. März und dem 31. Mai 2020 fällig werden und wenn die Mietpartei wegen der behördlich angeordneten Corona-Massnahmen in Zahlungsrückstand gerät (Stand 27.03.2020).

 

Ist eine Kündigung “aus wichtigen Gründen” aufgrund der momentanen Ausnahmesituation möglich?

Eine Kündigung wegen «Wegfalls der Geschäftsgrundlage» kann in der Regel nicht geltend gemacht werden – es sei denn, der Geschäftsraum wurde explizit für eine bestimmte Veranstaltung oder kurze Zeit gemietet, etwa im Fall eines Pop-up-Stores.

Sollte der Ausnahmezustand allerdings noch lange andauern und es zu einer schweren Rezession auf breiter Front kommen, greift die «Kündigung aus wichtigen Gründen» nach Art. 266g OR. Die Einbussen müssen mithin langfristig sein und die Miete zu einer unerträglichen Last machen.

Spricht eine Partei die Kündigung “aus wichtigen Gründen” aus, entscheidet der Richter nach Ermessen über eine Entschädigung wegen der vorzeitigen Kündigung. Der Geschäftsmieter muss insb. darlegen, dass die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar ist und dass er sämtliche weiteren Massnahmen (Begehren um Mietreduktion, Beantragung Kurzarbeitsentschädigung, Beantragung Überbrückungskredit für den Betrieb usw.) ergriffen hat.

 

Darf die Vermieterschaft meine Wohnung aufgrund der Ausnahmesituation überhaupt noch betreten?

Das Mietrecht gilt nach wie vor. Die Vermieterschaft darf Ihre Wohnung deshalb gemäss Art. 257h OR nur dann betreten, wenn dies für den Unterhalt, die Wiedervermietung oder den Verkauf der Liegenschaft nötig ist. Dabei muss die Vermieterschaft den Besuch rechtzeitig ankündigen (mind. 24–48 Stunden im Voraus) und auf die Interessen des Mieters (insb. Einhaltung Hygienevorgaben des BAG) Rücksicht zu nehmen.

Aufgrund der aktuellen Situation ist insb. auf Mieterinnen und Mieter, die krank sind oder die zu den besonders gefährdeten Personengruppen gehören, besonders Rücksicht zu nehmen. Auf eine Besichtigung derer Wohnungen sollte gänzlich verzichtet werden. In begründeten Fällen können solche Mieterinnen und Mieter der Vermieterschaft den Zutritt verweigern.

 

Mein Zügeltermin ist auf den 31. März 2020 angesetzt. Muss ich aufgrund der aktuellen Situation trotzdem umziehen?

Grundsätzlich (noch keine Anordnung eines Ausgangsverbots) ist das Umziehen weiterhin möglich und der weitere Verbleib in der Wohnung nach Ablauf der Mietdauer nicht zulässig. Unter Umständen wird man dadurch schadenersatzpflichtig (bei Verschulden). Von der Haftung kann man sich nur befreien, wenn man beweist, dass kein Verschulden vorliegt (Art. 103 Abs. 2 OR), was äusserst schwierig ist. Mittlerweile (Stand 27.03.2020) hat der Bundesrat zudem bekräftigt, dass das Zügeln unter Einhaltung der Hygiene- und Abstandsregeln weiterhin möglich ist. 

 

Unterstützungsmassnahmen durch den Bund

Gibt es Unterstützungsmassnahmen durch den Bund?

Der Bundesrat hat Unterstützungsmassnahmen für die Wirtschaft und für Härtefälle angekündigt. Infolge von notrechtlich erzwungenen Betriebsbeschränkungen und -verboten wird es durch umsatzabhängige Geschäftsraummieten und Zahlungsausfälle von Mieterinnen und Mieter auch auf der Vermieterseite zu einschneidenden Einbussen kommen. So haben unter anderem auch der Hauseigentümerverband Schweiz sowie der Mieterverband der Schweiz den Bundesrat aufgefordert, bei seinen Unterstützungsmassnahmen insbesondere auch stark betroffene Mieterinnen und Mieter und die Vermieterschaft zu berücksichtigen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat mittlerweile eine Task Force eingesetzt, die Lösungsvorschläge zum Thema Mietausfälle erarbeiten soll.

 

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Publiziert: 20.03.2020
Zuletzt aktualisiert:  01.04.2020